Par défaut, le SCI, Civil Society Real Estate, est assujetti à la RI (impôt sur le revenu), mais une option pour l’IS (impôt sur les sociétés) peut être exercée dès que le SCI est constitué en société ou au cours de la vie, cependant l’option d’imposition à l’IS est irrévocable. Comme le choix du système d’imposition dans ICS n’est pas négligeable, il doit être pris après une réflexion murie, en évitant de se concentrer exclusivement sur la fiscalité immédiate, car les obligations et restrictions dans la comptabilité, la fiscalité et la typologie des baux ont des conséquences à long terme.
Voici deux tableaux synthétiques montrant les principaux éléments de chaque plan, suivis d’une simple comparaison entre les deux options au début de l’activité et à la suite de la vente d’un bien immobilier.
L’ IBS en matière d’impôt sur le revenu
| SCI | |||
| Revenu foncier | |||
| Fiscalité | Déficits fonciers | ||
| TVA sur option | |||
| Tenue d’une recommandation comptable mais non obligatoire | |||
| Recettes provenant des loyers | |||
| Dépenses déductibles : | Coûts administratifs | ||
| Coûts de gestion 20€ par local | |||
| Frais de copropriété | |||
| Ténes | |||
| Emprunt | |||
| Travaux d’amélioration | |||
| Ventes | Le régime de capital immobilier privé | ||
| Baux | Habitation |
LA SCI en fiscalité des sociétés
| SCI EST | |||
| EST — BIC | |||
| Fiscalité | Dividendes versés à l’IR | ||
| TVA plein droit | |||
| Obligatoire préparation d’un bilan avec dépôt de comptes au greffe du Tribunal de commerce | |||
| Comptabilité | Revenu constitué par les loyers factures | ||
| Dépenses déductibles : | Dépenses dans l’intérêt du SCI | ||
| Coûts d’acquisition | |||
| Amortissement | |||
| Vente de bâtiments | Régime de plus-values immobilières professionnelles | ||
| Habitation | |||
| Baux | Professionnel | ||
| Commerciaux |
Exemple comparatif de SCI en IR et SI
L’ exemple présenté ci-dessous correspond à une hypothèse très simplifiée pour faciliter sa lecture.
Nous prendrons en compte l’acquisition d’un immeuble (170 k€) amorti sur 30 ans avec un terrain (20k€) non amortissable, financé par un prêt remboursable en amende (intérêt constant sur le terme).
Nous vous rappelons que pour ce qui est des gains en capital immobiliers privés, l’exonération est totale après 30 ans.
| IR | EST | |
| Les loyers annuels | 7 200 | 7 200 |
| Dépenses déductibles | -3000 | -3000 |
| Amortissement | -5 000 | |
| Revenu imposable | 4 200 | -800 |
| IR 30% Tranche | -1 260 | |
| CSG non déductible | -722 | |
| EST | 0 | |
| Déficit IS à déclarer indéfiniment | -800 | |
| Imposition annuelle | -1 982 | 0 |
Comme vous pouvez le voir, ladépréciation des biens évite l’imposition des particuliers.
Cependant, il est nécessaire de garder à l’esprit qu’en cas de revente, l’amortissement devra être rétabli, ce qui générera une taxe plus élevée à la fin.
Si vous avez un projet de constitution de SCI n’hésitez pas à vous rapprocher de votre interlocuteur dans le cabinet comptable Sofico, nous serons alors en mesure de vous accompagner dans le processus de création afin que la modalité choisie corresponde le mieux à vos prérogatives à court, moyen et long terme.
