Le thermomètre du marché immobilier ne s’est jamais laissé dicter sa température par les seuls bulletins de crise. Tandis que tant de secteurs tanguent au gré des restrictions sanitaires, la pierre, elle, continue d’afficher une insolente santé.
Alors que de nombreux secteurs de l’économie souffrent de la crise sanitaire et des restrictions répétées, le marché immobilier se porte bien.
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Quelles tendances et tendances des prix du marché peut-on s’attendre au second semestre de 2021 ? Quel impact la crise sanitaire a-t-elle sur les prix de l’immobilier au Pays Basque et dans le Sud des pays ? La pénurie de biens se poursuivra-t-elle et les prix augmenteront-ils de façon folle ?
Trouvez des éléments de réponses dans nos notes à court terme.
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1. Une crise sanitaire qui accentue la crise du logement
Le malaise du logement ne date pas d’hier au Pays Basque, mais il a désormais essaimé jusque dans le Sud du pays. Plus qu’un simple effet collatéral de la crise sanitaire, l’envie de changer d’air s’est imposée dans les priorités des Français, poussés par l’expérience du confinement à rêver de nouveaux horizons. Résultat : la demande explose, stimulée par des taux d’emprunt historiquement bas, tandis que l’offre, elle, reste désespérément figée.
Pays Basque et Sud : zones attractives
À l’étroit chez eux, beaucoup cherchent à s’offrir un peu plus d’espace, une parcelle de verdure ou une forme d’authenticité retrouvée. Les villes côtières séduisent, mais l’intérieur des terres attire aussi sa part de citadins en mal de changement. Grâce à la proximité de Bordeaux, accessible en TGV en deux heures, ou de Paris à 1h30 d’avion, et avec la montée du télétravail, la région attire de plus en plus d’acheteurs venus des grandes métropoles.
Ceux qui avaient déjà une résidence secondaire en font désormais leur port d’attache principal. D’autres, qui n’ont pas encore franchi le pas, cherchent à acquérir un appartement ou une maison, ce qui vient accroître la pression sur un marché déjà tendu. Les biens disponibles partent vite, la concurrence s’intensifie.
Taux d’intérêt très bas et épargne renforcée
Les chiffres parlent d’eux-mêmes : alors qu’en 2008, le taux moyen d’un crédit immobilier flirtait avec les 5%, il s’est effondré jusqu’à 1,07% ces derniers mois. Pour soutenir la relance, la Banque centrale européenne a multiplié les mesures, facilitant l’accès au crédit pour les acheteurs.
Le taux d’usure a été relevé (c’est-à-dire le plafond au-delà duquel une banque ne peut plus prêter), ce qui permet à nouveau d’envisager des emprunts sur plus de 25 ans, sous certaines conditions. Le taux d’endettement maximal, généralement limité à 30%, peut désormais atteindre 35% dans certains cas.
Dans le même temps, les Français ont mis de côté comme jamais auparavant : freinés dans leurs dépenses par les confinements et inquiets pour l’avenir, ils ont accumulé une épargne record. Au deuxième trimestre 2020, le taux d’épargne a bondi à 27% (source : blocdesdeleco.banque-france.fr), soit trois fois le niveau observé en 2019.
Avec ce matelas financier et des taux d’emprunt au plancher, investir dans la pierre apparaît comme un choix rassurant. Mais cette ruée vers l’immobilier ne fait qu’alimenter la compétition pour les biens disponibles.
Des prix immobiliers attractifs pour les Franciliens
À Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Hossegor ou Capbreton, les prix au mètre carré peuvent donner le vertige, mais ils restent généralement plus abordables que dans bon nombre de communes d’Île-de-France. Pour qui revend un bien à Paris ou dans ses environs, la capacité d’achat dans le Sud-Ouest est souvent décuplée. Ce phénomène accentue encore la pression sur le marché local.
2. Une offre de biens à vendre qui n’évolue pas
Derrière la pénurie de biens, plusieurs facteurs se conjuguent et expliquent la persistance du problème.
L’effet domino : vendre, oui, mais pour acheter quoi ?
Pour beaucoup de propriétaires, vendre ne va pas sans la perspective de racheter ailleurs. Or, dans un marché aussi tendu, difficile de trouver chaussure à son pied. Résultat : beaucoup préfèrent retarder la mise en vente, de peur de se retrouver sans solution de repli. Les biens qui arrivent sur le marché s’envolent en quelques jours, parfois après des surenchères entre plusieurs acheteurs.
Le neuf : une production au ralenti
Que ce soit à l’échelle locale ou nationale, la construction de logements neufs marque le pas. Les permis de construire se font rares, les chantiers stagnent, et la pénurie de logements neufs ne fait qu’aiguiser la tension sur le marché de l’ancien. À chaque lancement d’un nouveau programme immobilier, les candidats à l’achat se pressent au portillon.
Ce manque de logements neufs reporte une partie de la demande sur les biens existants, aggravant la raréfaction de l’offre.
Pour tenter d’inverser la tendance, la Communauté d’agglomération du Pays Basque a lancé un programme local d’habitat, misant sur une démarche collective et de long terme.
Programme Local Habitat du Pays Basque (PLH 2021-2026)
Voici les axes structurants du PLH, déployé sur les 158 communes du Pays Basque :
- La mise en œuvre du PLH comme responsabilité partagée
- Des politiques publiques du logement intégrées à une vision globale de l’aménagement du territoire
- Une priorité donnée à l’accès au logement pour tous les ménages
- L’accent mis sur l’amélioration et la valorisation de l’existant
- Le développement de parcs de logements accessibles à tous les profils
Pour ceux qui souhaitent approfondir le sujet, toutes les informations relatives à ce programme sont consultables sur le site paysbasque.fr.
Prédire l’évolution des prix relève aujourd’hui de la gageure. Une baisse à court terme paraît peu probable, mais mieux vaut garder un œil attentif sur la situation, surtout si la crise sanitaire devait laisser place à une crise économique plus profonde, avec ses effets sur la production, la consommation et l’emploi.
Le marché évolue très vite : rester informé devient indispensable. Quelques réflexes à adopter pour ne pas perdre le fil :
Actualisez régulièrement l’estimation de la valeur de votre bien si vous envisagez de vendre
Surveillez attentivement les annonces pour suivre les évolutions de prix dans votre secteur
Conservez un lien avec un professionnel local du marché immobilier
Le marché du Sud-Ouest se réinvente presque chaque mois. Pour l’acheteur comme pour le vendeur, tout l’enjeu consiste à garder un temps d’avance, sous peine de voir le train filer sans soi. La prochaine grande vague immobilière pourrait bien surprendre ceux qui pensaient avoir tout vu.
